La dificultad para acceder a una vivienda se complica y toca máximos de los últimos seis años

  • La dificultad para acceder a una vivienda se complica y toca máximos de los últimos seis años

Los precios de la vivienda están subiendo tanto en España como en la Eurozona. El mercado inmobiliario vuelve tener a vida, la demanda de inmuebles en zonas 'calientes' es intensa, mientras que la oferta es limitada. Esta situación está encareciendo la media de los precios (tanto de compra como de alquiler), que suben más rápido que la renta bruta de los hogares, complicando la accesibilidad a la vivienda, que en la actualidad se encuentra en niveles de marzo de 2012 en el caso de España.

 

El Banco Central Europeo (BCE) muestra en un artículo analítico sobre la accesibilidad  "que las subidas que han experimentado los precios de la vivienda en los últimos años pueden tener implicaciones para accesibilidad de la vivienda... este concepto se refiere fundamentalmente a los costes de la vivienda en relación con la renta".

El BCE confirma que en el caso de la Eurozona, los precios de la vivienda han aumentado a un ritmo algo más rápido que la renta disponible de los hogares, lo que sugiere un deterioro de la accesibilidad en promedio. Para el caso de España, el ratio que divide el precio de la vivienda entre la renta bruta por hogar ha subido hasta 7,03, mientras que en 2015 este ratio era de 6,5, según el Banco de España.

Según la definición del BdE, este ratio se calcula como el precio medio de una vivienda libre por la renta bruta estimada del hogar mediano. La renta bruta del hogar mediano se calcula a partir de los resultados de las sucesivas rondas de la Encuesta Financiera de las Familias. Según los datos del tercer trimestre de 2017, la renta bruta disponible per cápita (se restan los impuestos) fue de 15.243 y su crecimiento fue del 2,2% en 2016 y del 1,8% en 2017.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda subió un 3,6% en 2015 y un 4,7% en 2016, mientras que a falta del dato final de 2017, parece que el crecimiento va a estar cerca del 6%. De modo que el incremento de precios está siendo mayor que el de la renta bruta disponible.

Esta tendencia también está obligando a los hogares españoles a realizar un mayor esfuerzo para pagar las cuotas de la hipoteca, según datos del BdE. Este esfuerzo se sitúa en la actualidad en el 34,3%, frente al 33,5% de 2015.

Dicho esfuerzo se calcula de la siguiente forma: es el importe de las cuotas para el hogar mediano, en el primer año para la adquisición de una vivienda tipo financiero con un préstamo estándar para el 80% del valor del piso.

El artículo del BCE incide en que este empeoramiento de la accesibilidad se ha producido a pesar de que la relación entre pago por intereses y renta disponible ha disminuido, "reflejando los bajos tipos de interés. Por tanto, el efecto de la subida de los precios de la vivienda se ha visto amortiguado por la menor carga por intereses. En el caso de los hogares que ya son propietarios, es posible que esta subido incluso haya aumentado la accesibilidad, si la revalorización de la vivienda como garantía reduce los costes de financiación al negociar los préstamos para vivienda".

Para concluir, estos datos dejan entrever que la subida de precios en la Eurozona y en España implica un deterioro de la accesibilidad a la vivienda para los compradores, al contrario que en el caso de los propietarios, cuya carga financiera ha disminuido. Además, en el caso de España los bajos tipos de interés han sido una bendición para propietarios con cargas hipotecarias dado el elevado porcentaje de créditos a tipo variable.

En un documento del BCE de 2017 se destacaba que el efecto de los bajos tipos de interés en España ha sido especialmente positivo por el elevado volumen de endeudamiento de las familias españolas, puesto que los intereses que pagan por la deuda y por refinanciarla han caído con fuerza. Además, la fuerte proporción de las hipotecas referenciadas al euríbor en España ha convertido a los agentes españoles los ganadores de las decisiones del BCE.