LA CRISIS CAMBIA LAS CONDICIONES DE LAS HIPOTECAS

  • LA CRISIS CAMBIA LAS CONDICIONES DE LAS HIPOTECAS

Préstamos hipotecarios hay, pero además de ser mucho menos numerosos que en el anterior boom se conceden con criterios más razonables. Así lo demuestra el estudio del grupo Tecnocasa, que participa en el proceso de concesión de la financiación a través de la empresa Kìron y entidades bancarias. Tecnocasa, con datos de las operaciones en las que ha participado, compara cómo han evolucionado estos créditos desde 2005. El importe medio ha sufrido de lleno el impacto de la crisis. Es lo que explica que en la serie que maneja esta agencia inmobiliaria, que se remonta a 2005, el máximo se alcanzara en el primer semestre de 2007 con 185.642 euros de hipoteca media. A partir de entonces comenzó a disminuir hasta tocar mínimos de poco más de 80.900 euros a principios de 2014 (un 56% menos). A finales del año pasado, el importe medio marcó los 97.348 euros, una cantidad que solo en los últimos 12 meses se ha revalorizado un 6%. Hablar de estas cifras sin tener en cuenta otras variables sirve de poco. Una primera explicación de cómo es posible que se haya producido tal desplome del importe medio de las hipotecas es lo ocurrido con los precios de los inmuebles. A casas más baratas, la necesidad de endeudarse disminuye. Además, la banca no solo concede ahora menos préstamos, sino que lo hace atendiendo a criterios de riesgo más estrictos, que miden de forma más exhaustiva la solvencia de los clientes. Uno de los indicadores clave es comprobar a cuánto asciende el porcentaje del valor de tasación de la casa que se pretende hipotecar (loan to value). En pleno boom no era extraño que esta ratio fuera de promedio superior al 80% (un 86% en 2006 según Tecnocasa), cuando el Banco de España recomendaba por prudencia que no se rebasara ese límite. Con la crisis, ese porcentaje llegó a disminuir al 66%, y a partir de 2013 volvió a recuperarse y el año pasado cerró en un 73%. El Banco de España reduce esa ratio en la actualidad al 63,8% y determina que de todos los nuevos préstamos que se firman, solo el 13,9% cuenta con un loan to value superior al 80% del valor de tasación. En el análisis de Tecnocasa sobre el perfil del actual titular de una hipoteca destaca que el 76,4% cuenta con un contrato indefinido, un 6% es temporal y un 9% autónomo. En los años álgidos del boom era bastante frecuente que casi un 40% de los titulares correspondiera a trabajadores con un contrato temporal. Los plazos de amortización a los que se contrata esta clase de créditos también está sufriendo un progresivo recorte desde los más de 30 años de media a poco más de 23, sobre todo si se contratan tipos fijos o mixtos. Con hipotecas de menos importe y tipos de interés en mínimos históricos, el resultado es una notable reducción de la cuota media mensual. Así, de un máximo de 976 euros en 2007 se ha pasado a un promedio de 365 euros al mes; lo que ha mejorado a su vez el esfuerzo que deben realizar los hogares (medido con lo que representa esa cuantía de la cuota mensual sobre el total de renta de las familias). Si a mediados de los años 2000 los hogares debían destinar en algunos casos extremos hasta el 60% de sus ingresos al pago de la hipoteca, esa relación se ha reducido hasta el 25%. Se sitúa de este modo por debajo del rango del 30%-35% que recomienda no sobrepasar el Banco de España para no comprometer la capacidad de gasto de los hogares. Así, si hubiera que hacer una foto fija de cómo eran las hipotecas más frecuentes en 2007, serían por un importe de 242.400 euros de media con un interés del 5,74%, frente a las del año pasado, de 126.750 euros al 1,45%. (Cinco Días. Página 24. Media página)