DIEZ CONSEJOS PARA ACERTAR CON LA ELECCIÓN DE LA HIPOTECA

  • DIEZ CONSEJOS PARA ACERTAR CON LA ELECCIÓN DE LA HIPOTECA

El escaparate de las hipotecas crece a máxima velocidad en todas las modalidades y obliga a los futuros compradores de una vivienda a realizar un exhaustivo análisis para conseguir las mejores condiciones. Este artículo recoge las claves para elegir bien: Antes de elegir una modalidad de hipoteca, hay que tener en cuenta dos factores principales. El primero es hasta qué punto puedes asumir una subida del euríbor, y el segundo es la expectativa de ingresos futuros. Si crees que estos subirán en los próximos años, la hipoteca a tipo variable es la más recomendable. Sobre todo, si no necesitas plazos de pago superiores a los 20 años. Si los ingresos son medianos y no crees que vayan a crecer, el préstamo a tipo fijo puede ser la mejor opción. En esta modalidad el gran pero es que los plazos son cortos. La alternativa son las hipotecas a tipo mixto, que ofrecen plazos de hasta 40 años. Las entidades no pueden evitar la tentación de publicitar el tipo de interés nominal (TIN) de sus hipotecas, que siempre es el más atractivo. Pero a la hora de elegir, se trata de un instrumento de poca utilidad para calcular los gastos reales a los que tenemos que hacer frente cuando contratamos un préstamo. Por lo tanto, la gran referencia es la tasa anual equivalente (TAE), que recoge las comisiones y gastos del préstamo. Como regla general, no pagues un diferencial superior al 1% sobre el euríbor en las hipotecas a tipo variable. En los préstamos a tipo fijo, la TAE se sitúa ya por debajo del 3%. Y a tipo mixto, las mejores ofertas en el tramo fijo inicial se sitúan alrededor del 2% mientras que en el variable se mueven entre el 2,2% y el 2,8%. Con el euríbor en negativo, los tipos de las hipotecas a medio y largo plazo sólo pueden subir. Por lo tanto, es necesario acertar con los plazos, que en la parte más alta de la horquilla se sitúan en los 40 años. Elegir bien una hipoteca va más allá de los precios. Muchas de las mejores ofertas exigen un alto nivel de vinculación. Hay que valorar el coste real de esta y hasta qué punto interesa atarse tanto a una entidad financiera durante muchos años. Para primera vivienda, la mayoría de los bancos (con la excepción de sus propios inmuebles) no financia más allá del 80% del valor de tasación. Además, hay que tener en cuenta que las mejores ofertas van dirigidas a clientes muy solventes en condiciones muy exigentes que hacen que las entidades no acepten pagos mensuales que superen en el mejor de los casos el 40% de nuestros ingresos. Por lo tanto, es muy importante ahorrar una parte significativa del importe de la compra de la vivienda. Los expertos creen que el porcentaje ideal es un tercio del precio total del inmueble. Utiliza el atractivo de tu posición financiera para negociar las condiciones básicas del préstamo. Por lo general, las dos comisiones que tenemos que negociar con las entidades son la comisión de apertura y la comisión de cancelación. La comisión de apertura se cobra una sola vez al firmar el préstamo y suele estar entre el 0,5% y el 1%. Otra comisión importante es la de cancelación total o parcial, que se aplica cuando hacemos una amortización anticipada. Se sitúa entre el 0% y el 0,5%.

En las mejores hipotecas a tipo variable, varias entidades establecen un período inicial a tipo fijo de a uno o dos años para protegerse del euríbor negativo. En un escenario sin precedentes de tipos de interés cero, es importante hacer los números para valorar hasta qué punto compensa asumir tipos fijos entre el 1,40% y el 2% y no pagar desde el principio un diferencial sobre el euríbor. El desplome del euríbor hace que las entidades pongan en marcha instrumentos de blindaje novedosos para evitar pérdidas. En las hipotecas a tipos fijo y mixto hay que prestar atención a la compensación por riesgo de tipos de interés. La finalidad es que el banco no pierda dinero si el cliente amortiza cuando los tipos de mercado son menores de lo que el cliente está pagando en el momento de la cancelación. Las penalizaciones pueden alcanzar el 5%. La oferta de hipotecas es tan amplia como compleja. Los préstamos nunca han tenido tanta letra pequeña como ahora, por lo que es muy importante buscar la ayuda de un asesor externo antes de elegir. (Expansión. Página 15. 4 columnas. Sábado 18‐Domingo 19)