Crowdfunding inmobiliario, la inversión en ladrillo llega a la calle

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Pese a ser tradicionalmente un sector poco dado a la transformación, los cambios en el mercado inmobiliario se suceden a toda prisa en este nueva realidad económica surgida tras la crisis. Algunas de estas novedades han conseguido derribar barreras como la de que el precio de la vivienda nunca baja o la de que alquilar es tirar el dinero. El último muro, a priori insalvable, que acaba de ser derribado ha sido el de abrir la inversión inmobiliaria, reservada hasta ahora a grandes patrimonios, a cualquier ciudadano, sea cual sea su capacidad económica.

El responsable de conseguirlo ha sido el sistema de financiación conocido por su término en inglés crowdfunding. Bajo este nombre anglosajón, que literalmente se traduce como recogida de fondos en masa, se engloban de forma genérica diversas fórmulas de financiación colectiva de proyectos, un fenómeno creciente dentro de lo que ha dado en llamarse economía colaborativa.

Su vertiente inmobiliaria consiste en utilizar la tecnología para poner en contacto a inversores a través de una plataforma en internet (que hace de mera intermediaria) interesados en financiar proyectos inmobiliarios y recibir a cambio una rentabilidad por su alquiler, o el beneficio proporcional cuando se produzca su venta, o ambos.

Este sistema, bastante habitual en países como EEUU o Reino Unido, tiene, según los expertos, posibilidades de triunfar en España, país al que este fenómeno acaba de llegar. La primera -y hasta el momento única- plataforma operativa de crowdfunding inmobiliario se inauguró en julio del año pasado. Se trata de Housers, una compañía que permite hacer inversiones desde sólo 100 euros y que, en los pocos meses que lleva en activo, ya cuenta con 2.798 inversores que han realizado inversiones por valor de más de tres millones de euros, con los que han comprado 15 viviendas y dos locales comerciales.

El concepto es bastante sencillo: los gestores de la plataforma seleccionan y proponen la inversión en una serie de activos inmobiliarios -habitualmente viviendas o locales- que son adquiridos por los inversores que deseen participar, mediante la constitución de una sociedad limitada creada a tal efecto. Posteriormente, los inmuebles son reformados para ser puestos en alquiler y después venderlos en el plazo en el que su revalorización sea óptima.

Los partícipes reciben su parte proporcional de las rentas a modo de dividendos y lo que les corresponde de la plusvalía cuando el inmueble se vende, aprovechando la fase alcista en la que ha entrado el mercado inmobiliario. Con este método, sus gestores cifran en alrededor de un 70% las rentabilidades brutas acumuladas durante la vida de la inversión (unos cinco años).

Así explican Álvaro Luna y Tono Brusola, socios fundadores de Housers, las claves del negocio: "Seleccionamos inmuebles que estén entre un 20% y 25% por debajo del precio de mercado y los presentamos a los inversores con un plan de negocio que incluye una reforma integral, su puesta en alquiler y la venta en un plazo en el que estimamos que la revalorización será del 35%".

"Buscamos sólo operaciones muy claras, porque no podemos permitirnos fallar", comenta Brusola. La razón: "No cobramos por el volumen de inversión gestionada, sino que nuestra comisión es el 10% sobre el beneficio de cada proyecto". "Por eso", continúa, "analizamos cada inversión como si fuera nuestra. De hecho, siempre invertimos en cada uno de los proyectos".

Para seleccionar estas oportunidades, Housers se centra en viviendas o locales situados en las zonas céntricas de las grandes capitales (de momento, Madrid y Valencia y, esta misma semana, Barcelona). "Sólo aceptamos pisos que se puedan alquilar en un plazo de 72 horas si un inquilino se marcha", puntualiza Luna. Una vez pasada esta primera criba, hacen un exhaustivo análisis de mercado para el que emplean herramientas de big data, con las que comprueban si el precio está por debajo del de la zona, cuál es su recorrido al alza y cómo funcionan los alquileres.

El método que ha depurado esta plataforma no sólo permite a cualquier ciudadano optar a la jugosa rentabilidad que ofrece el mercado inmobiliario sin tener que desembolsar grandes cantidades de dinero, sino que además le permite hacerlo accediendo a una información y a un sistema de gestión con datos y tecnología que hasta ahora han estado reservados a las entidades financieras y a los grandes inversores. "Es la verdadera democratización de la inversión inmobiliaria", explica un analista a este suplemento.

Financiar grandes proyectos

Pero independientemente del espectacular arranque y de la proyección que tiene esta plataforma, y pensando en proyectos más ambiciosos que los de la compra y reforma de viviendas y locales, los analistas creen que el crowdfunding tiene aún mucho más que aportar a la financiación de la actividad inmobiliaria en España.

En este sentido, el referente a nivel mundial es el colombiano Rodrigo Niño, creador de un sistema de crowdfunding que ha conseguido financiar, entre otros, el que será el rascacielos más alto de Bogotá y un edificio de apartamentos de 23 plantas en Manhattan mediante las aportaciones de particulares. Eso sí, con inversiones mínimas de 20.000 dólares en el primer caso y de 250.000 en el segundo, muy lejos de los 100 euros que permiten a un usuario invertir con Housers.

Pero Housers también está ampliando miras. Este mismo mes va a presentar un proyecto de rehabilitación integral de un edificio de cuatro plantas en la zona de Cuatro Caminos (Madrid), del que saldrán nueve estudios de un dormitorio y otros tantos trasteros y plazas de garaje. La inversión ascenderá a 1,7 millones de euros. No obstante, desde esta plataforma reconocen que todavía ven "lejana", la posibilidad de presentar proyectos más ambiciosos, como la promoción de un proyecto residencial completo desde su inicio.

El asesor inmobiliario Miguel García Bernárdez, experto en crowdfunding, cree que actualmente es "un tanto utópico" pensar que en España un gran proyecto inmobiliario pueda llegar a financiarse totalmente mediante este sistema. "Pero sí sería una buena fórmula para completar el 30% o 40% de la financiación, complementando a la bancaria", comenta.

Para conseguirlo, este analista opina que los promotores deberían "creer en esta fórmula, apoyarla y hacer fuerza desde un punto de vista institucional". "Últimamente, les oigo hablar en distintos foros de la necesidad de buscar fuentes de financiación alternativas a la bancaria, pero nunca concretan ninguna. El crowdfunding podría perfectamente ser una de ellas", asegura. "No obstante, por lo que sé, de momento no le han prestado demasiado interés", lamenta.

La verdad es que los promotores inmobiliarios sí ven con buenos ojos esta fórmula, aunque creen que para que llegue a convertirse en una realidad se debería apostar por un modelo como el anglosajón. El propio presidente de la patronal nacional de promotores (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, cree que el crowdfunding "tendría muy buen recorrido en España". "Pero para ello", matiza, "el regulador debería orientar el modelo hacia un inversor de mayor tamaño, algo que hoy está limitado".

Y es que, según explica Gómez-Pintado, "actualmente, el mayor obstáculo es que según están concebidas estas plataformas, su regulación no permite al promotor participar con más de un proyecto por plataforma, y con un importe máximo de cinco millones de euros". "Esta limitación hace que las promociones que se podrían acometer sean de un perfil pequeño", concluye el presidente de la APCE.

Legislación restrictiva

Es la recientísima Ley 5/2015 de Financiación Empresarial, de abril del año pasado, la que en su títuloV regula la actividad de las plataformas de financiación participativa. Entre otros muchos aspectos, esta normativa establece que los partícipes en este tipo de iniciativas se dividirán, según su perfil de solvencia, en acreditados y no acreditados. Para los primeros no hay límite de inversión, pero para los segundos, entre los que estarían la mayoría de particulares, se establece un límite de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros al año por plataforma.

En cuanto a los proyectos que se pueden financiar, el límite es de dos millones de euros cuando haya inversores no cualificados, cantidad que se eleva hasta los cinco de los que habla Gómez-Pintado, cuando financien únicamente cualificados.

García Bernárdez cree que el Gobierno ha legislado de forma "paternalista". "¿Por qué se restringe a esas cantidades? ¿Acaso a alguien le limitan lo que puede invertir en Bolsa o lo que va apostar en un casino? Entonces, ¿por qué aquí sí?", se pregunta el analista. "Hay quien opina que el lobby financiero ha estado detrás de esta regulación y no creo que vayan desencaminados", concluye.

Liquidez

Otro de los retos a los que se enfrenta el crowdfunding inmobiliario es el de resolver la forma de hacer líquidas las inversiones cuando el usuario lo desee. En este sentido, desde Housers aseguran que en los próximos días pondrán en marcha un mercado interno propio, en el que los inversores podrán vender sus participaciones.

Para Carlos Vergara, profesor de la escuela de negocios IESE, la liquidez "es uno de sus principales riesgos de este sistema". "Las plataformas de crowdfunding proporcionan un market place para encontrar comprador cuando el inversor quiera vender, pero ¿y si no hay liquidez en este mercado?", se pregunta. "Los bancos también aseguraban que había un mercado de compraventa para las preferentes y con la crisis se demostró que este mercado se puede cerrar", sentencia.

Fuente: El Mundo