Cómo vender un piso adquirido por herencia

  • Cómo vender un piso adquirido por herencia

Fase previa a la venta

Vender un piso heredado no es tarea sencilla, entre otros trámites es preciso llevar a cabo lo siguiente:

Paso 1: Formalización de la herencia

El primer paso para poder vender un piso heredado es formalizar la herencia. Para ello es necesario que todos los herederos concurran ante Notario con la documentación pertinente, que incluye:

  • Testamento y DNI del fallecido.
  • Certificado de defunción y de últimas voluntades.
  • Certificado de seguros.
  • Certificado de cuentas bancarias, depósitos y otros valores mobiliarios.
  • Títulos de propiedad de participaciones sociales o acciones.
  • Escrituras de propiedad de los bienes inmuebles que compongan el caudal.
  • Cualquier otro documento que acredite la titularidad de un derecho u obligación a nombre del fallecido.

Con ello, se firmarán las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia.

Paso 2: Pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) es el que grava sobre las herencias. Su gestión depende de cada Comunidad Autónoma y el porcentaje a pagar por lo recibido varía de unas comunidades a otras.

Quien debe hacer frente a este impuesto son los beneficiarios de la transmisión, es decir, los herederos, y se paga en la Comunidad Autónoma en la que residía el causante. El plazo máximo para liquidarlo es seis meses desde el fallecimiento del causante, aunque puede ser aplazado.

En el caso de la Comunidad de Madrid, si la transmisión se realiza dentro del ámbito familiar (padres, hijos, cónyuges y parejas de hecho), se aplica una bonificación del 99% de la cuota del Impuesto.

 Paso 3: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Es necesario inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Este paso es clave para poder vender el inmueble, ya que en caso contrario el heredero no constará como propietario del mismo y, por tanto, no podrá venderlo.

Para poder inscribirlo, hay que presentar en el Registro la siguiente documentación:

  • Las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia, que es el título de propiedad.
  • El justificante de pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Paso 4: Pago de la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este impuesto lo recauda cada Ayuntamiento, que grava la transmisión desde la adquisición del inmueble por parte del fallecido hasta la adjudicación del inmueble por parte del heredero.

La documentación a presentar en la Comunidad de Madrid es la siguiente:

  • Modelo de autoliquidación.
  • Copia simple de las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia

 

Fase de venta 

Estimación del valor de mercado

A el/los inmueble/s ha de otorgarse un valor de mercado. En este sentido, en la Comunidad de Madrid, se ofrecen valoraciones mínimas en función del valor del suelo y el vuelo que pueden tomarse como referencia a efectos fiscales. No obstante lo anterior, lo más recomendable es asesorarse por un profesional inmobiliario para que esta valoración se ajuste a la realidad actual.

¿Por qué es conveniente otorgarle al inmueble el valor que estipule el mercado actual? Por dos razones principales:

  1. Por un lado, se trata del valor de referencia a afectos del cómputo del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, la Plusvalía municipal. El Ayuntamiento grava las dos transmisiones: desde la adquisición del inmueble por parte del fallecido hasta la adjudicación del inmueble por parte del heredero y desde la adjudicación del titular heredero hasta la transmisión al potencial comprador. Ambos hechos están gravados por las arcas municipales, por lo que se podrá investigar la pertinencia del importe que se estipule en ambas escrituras públicas.
  2. Por otro lado, se trata del precio indicativo que se estipulará como precio de venta; por tanto, ambos importes, tanto el que se indique en la herencia, como el que se indique en la venta, habrán de ser similares con objeto de no promover una inspección por parte de la Hacienda pública.

 

Administración de gastos

No hay que olvidar que el inmueble continúa generando una serie de gastos que los herederos deben afrontar, tales como la cuota de la comunidad de propietarios, los gastos de suministros (luz, agua, gas) y el consabido IBI (impuesto sobre el bien inmueble).

Para ello, es aconsejable que se designe una administración sobre el caudal de la herencia para hacer frente a estos pagos.

 

Comercialización

Por nuestra experiencia sabemos que la venta de un piso de herencia puede ser una fuente de conflictos para los herederos, por lo que puede ser recomendable contar con un profesional externo de confianza que se encargue de las gestiones necesarias para la comercialización, aunque es verdad que cada día resulta más complicado encontrar una buena inmobiliaria.

Ahora mismo existe una gran variedad de agencias (grandes, pequeñas, internacionales, de lujo, de barrio…) y, aunque aparentemente todas ofrecen lo mismo, existen diferencias muy importantes en la calidad de los servicios que ofrecen.

En nuestra opinión, para obtener un servicio de calidad como propietario estos son los requisitos que debe cumplir y poner en práctica una agencia inmobiliaria de calidad:

  • Prestar la mejor atención en todo momento.
  • Contar con presencia online.
  • Tener una cartera selecta.
  • Ofrecer información, transparencia y confianza.
  • Alta profesionalidad de sus asesores.
  • Actualización constante.
  • Disponer de Asesoría legal.
  • Demostrar buenos resultados y recomendaciones de sus clientes.

Por último, aconsejamos vender el inmueble a una tercera persona distinta de los herederos. De esta forma, cada heredero recibirá de forma justa lo que le pertenece.

Fuente: Espaciodoble