¿Cómo afecta la COVID-19 a los contratos de intermediación y de compraventa?

  • ¿Cómo afecta la COVID-19 a los contratos de intermediación y de compraventa?

El estado de alarma ha afectado a muchos trámites administrativos, pero ¿qué ocurre con los contratos de intermediación, arras y compraventa? ¿Se pueden alargar los plazos previstos? ¿Cómo se puede conseguir una prórroga y cuáles son los pasos para tramitarla? Además, es previsible que no solo se renegocien los plazos sino que aumenten también las solicitudes de desistimiento de estos tipos de contratos. ¿Cómo ampara la ley a cada una de las partes? 

De todo ello se ha hablado recientemente en uno de los webinars de Fotocasa Pro Academy. Pepe Piñar, abogado con más de 20 años de experiencia en derecho inmobiliario y gran conocedor del sector, ya que es también fundador y gerente de empresas inmobiliarias, explicó con detalle la situación actual y las opciones para cada caso.

Obligado cumplimiento y cláusula “Rebus sic stantibus”

Por ley, todo contrato es de obligado cumplimiento. Sin embargo, el artículo 1105 del Código Civil, que dispone que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables”. Es lo que se conoce como la cláusula “Rebus sic stantibus”. 

Esta cláusula implica que, si existe una causa de fuerza mayor, se puede eximir a las partes del cumplimiento de la obligatoriedad de un contrato, e incluso se puede resolver el contrato como consecuencia de esa situación extraordinaria, siempre que se cumplan ciertos requisitos. 

Se trata de una interpretación de jurisprudencia que data de la posguerra y se ha ido modificando a lo largo de los años. La última sentencia tuvo lugar a raíz de la crisis financiera de la pasada década.

Requisitos para aplicar esta cláusula

Los requisitos para poder acogerse a esta cláusula son los siguientes: que haya habido una alteración extraordinaria de las circunstancias, de origen imprevisible e inevitable, que escape a la acción humana. Y eso, en principio, lo cumple la crisis sanitaria de la Covid-19. 

Además, debe haber un desequilibrio desproporcionado entre las contraprestaciones. Por ejemplo, si se había acordado realizar una venta en una fecha y no se ha podido hacer porque no se podían visitar las viviendas para hacer tasaciones y las notarías solo han estado abiertas para casos urgentes, es evidente que el agente inmobiliario no ha podido cumplir su compromiso. Tiene que existir también una quiebra de las expectativas del contrato y una imposibilidad absoluta de superar el hecho, condiciones que se han dado también durante el confinamiento. 

Por último, debe existir una compatibilidad entre la cláusula “Rebus sic stantibus” y la buena fe. Por ejemplo, si alguien ha intentado seguir realizando visitas a un inmueble mientras el estado de alarma lo impedía para no tener que revisar el contrato, se entendería como una situación de mala fe que impediría la aplicación de esta cláusula. 

¿A qué contratos afecta?

Una sentencia del Tribunal Supremo del 6 de marzo de 2020 va a ser clave para aclara justamente este punto. Según esta sentencia, la cláusula “Rebus sic stantibus” solo será de aplicación para contratos de larga duración y contratos de tracto sucesivo (como el arrendamiento, que se cumple mes a mes). 

Esto implica que no se podrá aplicar a un contrato de compraventa. Y esto puede ser un problema para resolver situaciones actuales. En el caso de los contratos de intermediación, Pepe Piñar estima que sí que se podría intentar aplicar. 

¿Qué pasará ahora con los contratos?

Habrá que optar por resolver el contrato (darlo por finalizado) o modificar las condiciones que incluía. Y para ello dependerá que se pueda aplicar o no esa cláusula “Rebus sic stantibus”.

¿Qué ocurre con los contratos de intermediación?

En el caso de los contratos de intermediación inmobiliaria, Pepe Piñar explica que se podría aplicar la cláusula siempre y cuando se hayan firmado antes de la declaración del estado de alarma. Este tipo de contratos suelen tener una duración de seis meses y han estado paralizados al menos dos meses, porque la limitación de movimientos de la ciudadanía ha impedido el trabajo previsto por las agencias inmobiliarias. 

Además, el profesional inmobiliario ya ha realizado una inversión de tiempo y dinero en su contacto con el cliente, la creación de anuncios y fotos, acciones de home staging, etc. Y, evidentemente, se ha dado una situación de fuerza mayor

En los casos que cumplan todas estas condiciones, “está bastante claro que el contrato debería prorrogarse”, indica el experto. 

Cómo se prorroga un contrato de intermediación

Habrá que analizar caso por caso. Si el contrato ha vencido durante el estado de alarma e incluía una prórroga pactada, como suele ser lo habitual, no habría que hacer nada: se aplica la prórroga automáticamente. Para aquellos firmados unos días antes del estado de alarma sí que habría que comunicarle al cliente la aplicación de la prórroga, y para los que acaban justo unos días después de salir del confinamiento habrá que esperar al vencimiento para optar por la prórroga automática o la ampliación de contrato por el mismo tiempo que haya durado el estado de alarma en ese territorio.

Comunicar la prórroga de un contrato de intermediación

Las prórrogas no automáticas deben comunicarse por escrito y asegurarse de que el cliente lo recibe. Idealmente, se firmará un anexo al contrato, aunque una simple aceptación es suficiente. 

Si el cliente no acepta y quiere poner fin al contrato, en opinión de Pepe Piñar, “no tendría mucho sentido iniciar una reclamación judicial para seguir con el contrato; como mucho se podrían reclamar los gastos invertidos en la comercialización de su inmueble o intentar recuperar al cliente de otra manera”. 

La situación de los contratos de compraventa

Los contratos de compraventa con arras penitenciales incluyen una fecha de vencimiento tras la que si el comprador no ha formalizado la compra, pierde la cantidad depositada; y si el vendedor no ha cumplido, debe devolver el doble de ese dinero. 

Para los contratos de este tipo vencidos durante el estado de alarma, sin embargo, “no se puede considerar que el retraso debido a causas de fuerza mayor suponga un incumplimiento”, según Pepe Piñar. Con lo cual, se amplía el plazo de otorgamiento de la escritura, porque no ha sido posible firmarla durante estas semanas. 

Compradores que no cumplen

Una de las situaciones previsibles una vez acabe el confinamiento es la de compradores que aleguen causas de fuerza mayor que les impiden cumplir el contrato: firmaron arras pero ahora no se encuentran en situación de poder realizar la compra. “Algunos casos serán reales y otros no, y van a pretende que se les devuelvan las cantidades entregadas a cuenta”, indica el abogado. “Según la última sentencia de Tribunal Supremo, aquí no se aplicaría la cláusula extraordinaria, porque no se trata de un contrato de larga duración ni de tracto sucesivo”. 

Es decir, en principio el vendedor no tendría que devolver las cantidades recibidas como arras. Habrá que ver, caso por caso, si existe la posibilidad de ampliar el plazo de venta, si se llega a un acuerdo de devolución entre las partes cuando se venda el inmueble o si se desiste del contrato con la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta. 

Fuente: Fotocasa Blog Pro